在北京如何进行四合院的买卖？

在进行上述实地考察和权属调查的基础上，买卖双方应就买卖合同的具体事宜进行协商，四合院买卖合同的一般条款与二手房买卖没有多大区别，由于四合院的特殊性，购房者一般在购买四合院之后都要进行翻修，因此在交房时间、房屋质量等问题上不会像商品房买卖那样严格。因此专家在有关合同签署问题上给记者做出了以下答复。

1.关于出售方的承诺。由于四合院的历史遗留问题比较多而且权属状况非常复杂，因此在事先调查中并不能发现所有的风险和问题，许多问题仅仅只能依据出售方的承诺或保证，所以，在买卖合同中应明确约定出售方的责任和承诺。另外，如果经双方协商后一直认为由出售方进行过户前的测绘和评估、过户后翻建的规划报批手续等也应在买卖合同中明确约定出来。除此之外，在合同中还应明确约定违约的经济补偿和救助措施。

2.关于购房款的支付。由于四合院的特殊性，在购买四合院时只能一次性交清所有款项，不能贷款，因此为了平衡买卖双方的利益和风险，在付款安排上，建议在双方签署买卖合同的时候支付一部分定金，办理过户手续的时候支付部分购房款，其余大部分房款应在缴纳契税后取得新产权证时支付。

特别说明的是，一般来说买卖双方向房屋管理部门提交过户申请资料后，虽然买卖双方任何一方均无权要求撤回申请，但也并不表示双方提交申请之后交易房产就肯定可以过户，房屋管理部门接受申请时仅仅进行形式上的审查，之后会在内部进行实质审查以确定该交易是否符合法律规定的条件并最终确定是否办理过户。所以如果购房者在提交过户申请的时候即支付大部分购房款，一旦房屋管理部门最终没有批准过户，买受人如何追回已付款将面临较大风险。如果购房者在前期调查中对此心存疑虑，建议可以委托一家正规的中介公司来办理此事，这样可以避免购房者遭受更大的经济损失。

3.关于土地出让金及其他费用。依据我国现行法律规定，在转让该四合院的时候，应补交土地出让金。该土地出让金的标准依据视地段状况的不同而不同，最后由房管部门核准确定，买卖双方应明确该费用由谁承担并在买卖合同中明确约定。同时，四合院买卖过程中还会涉及到测绘费、评估费以及契税等各种税费，也应在买卖合同中明确约定。另一方面，在办理四合院买卖过程中，还会涉及到各种税费。各主要税费如下：

1）印花税：为转让价款的万分之五，由买卖双方分别缴纳；

2）契税：一般为转让价款的百分之三，由购房者缴纳。根据北京市普通住宅的标准：“单套建筑面积在140（含）平方米以下，建筑容积率在1.0以下，实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下”，四合院一定是非普通住宅，所以，在税款方面不享受优惠政策。

3）测绘费用：购房者可以自由选择国家认可的测绘单位办理测绘，测绘费用参照国家标准确定，由购房者缴纳。

4）评估费用：依据北京市物价局、北京市房屋土地管理局《关于房地产中介服务收费的通知》，房地产价格评估收费、土地价格评估收费标准实行政府定价，一般由购房者缴纳。

今年四月，北京市推出四合院买卖新政策以来，四合院交易明显活跃,以代理四合院为主要特色的万德成房地产经纪公司每日接到的咨询电话不断。据介绍，从获得的信息看，买卖双方对交易中涉及的政策细节及相关费用普遍不了解。对于存在的主要疑问，万德成公司做出了相应的解答。

问：哪些人可以购买四合院？

答：新政策对四合院购买者的身份几乎没有了限制，北京人、外省市人、港、澳台胞、外籍人士以及相关企事业单位、社会组织均可购买四合院。需要提示的是，境外人士购买四合院，需经涉外安全部门审核批准。一些特殊地段的四合院还不能完全允许外国人购买。

问：购买四合院后享有哪些权利？

答：单位和个人购买四合院后，可以依法出售、出租、抵押、赠予和继承，明确拥有四合院的产权。交易价格由买卖双方协商确定，由市场调节价格，政府不予干涉。

问：买卖双方如何缴纳税费？

答：卖方缴纳0.5‰的印花税；买方缴纳1.5%的契税和0.5‰的印花税。如果成交单价在9432元以上，则缴纳3%的契税。

问：四合院购买后可以翻建吗？可享受哪些政策优惠？

答：购买四合院可以翻建，但不能超出限高范围，不能随意拆毁改建别墅或门面房。必须落实政府公布的四合院保护和修缮责任。需要改造的都要经规划部门审批。政府要求规划、文物等行政主管部门简化程序，提高效率支持购买保护区四合院的单位与个人保护和修缮四合院，优先安排落实四合院的供水、排水、供电、供暖、燃气等工作。

问：购买四合院可享受哪些税费优惠？

答：第一，保护和修缮四合院涉及的行政事业性收费，参照经济适用房有关规定执行。如翻建四合院涉及缴纳的行政事业性收费，若商品房每平方米需缴纳100元，四合院与经济适用房相同，只需50元。第二，个人购买四合院，符合普通住宅标准的，可减半征收契税，即按交易价的1.5%计算。第三，转让普通标准住宅或住满五年以上的非普通标准住宅，转让时免征土地增值税；住满三年未满五年的非普通标准住宅，减半征收土地增值税。普通住宅标准是指价格低于去年平均房价两倍的住宅，即单价在9432元以下的属普通住宅。

问：购买四合院后会不会被拆迁？

答：北京已经划定了40片历史文化保护区，其中内城有30片。在30片文保区内的胡同，四合院一定会得到保护，没有特殊情况不会列入拆迁范围，所以单位和个人可以放心购买。另外，根据联合国教科文组织的要求，市规划委员会和文物局已初步确定了世界文化遗产故宫保护缓冲区的两个备选方案，以控制故宫周边环境。故宫缓冲区的胡同和四合院将被严格保护，并将逐步向缓冲区外疏导部分居民，降低缓冲区的居民密度。实例说明：在万德成公司独家代理的四合院中，有一座地处东四三条文保区内，占地方正，布局规整的一进院落，此院建于清代，主人曾是内务部一官吏，院内有南、北房各5间，东、西厢房各2间，保存着清代建筑的原风原貌，房况较好，有保留价值。目前，房主要价380万元。如果以380万元成交的话，那么卖方应缴纳1900元的印花税，买方需缴纳114000元的契税和1900元印花税。

北京蹬三轮大爷，一小时150元，住四合院，真实身份是“贝勒”

中国房价最贵的地方是哪儿？很多人都会想到北上广深这些城市，其实在这些城市中，最核心的位置，房价肯定是最高的，例如说外滩边的汤城一品，目前已经超过了30万一平，基本上随便一套房就要上千万甚至上亿，令人乍舌不已，基本上普通老百姓奋斗几辈子也买不起了。除了上海外滩，北京四合院也是出了名的贵，在这个充斥着高楼大厦的时代，北京故宫周围的房子肯定非常值钱了。

很多的富豪在经历了人生的起起伏伏之后，也喜欢买四合院来养老或者投资。特别在这几年，房价飞速发展，四合院因为特殊的地理位置和人文情怀，价格暴涨，以前可能上千万，现在一座四合院基本上都要上亿了！

以前小编记得，买**我们都会说中了500万会怎么样怎么样，似乎500万在当时就已经很多了，可以满足买房买车等想法，但是现在，别提500万了，1000万可能在很多富豪眼里也只是财富的零头而已。北京的二手房的房价已经突破6万一平了，1000多万在北京，你只能将就买一套位置不是很好的三居室，如果在好的位置，可能只能买一套空间不大的两居室吧！

曾经就有一个美国人进入中国，看中了中国的房地产行业，最终没有涉足，但是自己却在北京买了一套四合院。当时拿出了1000多万就已经算是很有钱了。不过之后跟老婆离婚了，协议中有规定老婆不分他的财产，但是因为毕竟动过感情，所以这位美国人就将这套四合院给了老婆。现在，这个美国人如果知道这个四合院的价值可能会傻眼。这套四合院就和故宫一墙之隔，现在价值已经好几个亿了。

这个故事的主人翁就是传媒大亨默多克和邓文迪。

其实默多克和邓文迪已经离婚几年了，他们在一起长达14年，目前邓文迪育有两个女儿。因为在结婚的时候就签订了相关协议，所以离婚的时候邓文迪其实并没有像外界传的那样获得很多的财产，不过默多克送给她的这套四合院还是很值钱的。邓文迪现在手头有这套四合院就相当于手握几亿，毕竟在故宫旁边，未来如果卖还可以抬抬价！

不过邓文迪现在不差钱，不会考虑卖了这套四合院，毕竟不知道多年之后它的价值还会不会涨，就当做是一种固定投资吧。子啊经过了重新装修之后，邓文迪偶尔还会带着女儿来这住几天，非常令人羡慕。小编觉得，这些富豪的经历就跟故事一样，很多人一辈子都住不上四合院和汤城一品，也感受不到富豪们的心理，有钱到底是什么感觉呢？

《牧羊少年奇幻之旅》一书中写道： 你必须找到你的宝藏，否则你在途中发现的一切，便全都失去了意义。Www.ShengxueLi.Com

人生何尝不是一场征途，每个人都在这场征途中，找寻自己的位置，实现着自我人生的价值。每个人实现的方式都不相同。

在北京的著名 旅游 景点： 南锣鼓巷，有这样一位蹬三轮车讲北京故事的安老爷子 。用他自己的方式在这样实现着人生的价值。

安老爷子是大家对他的昵称， 安老爷子原名“爱新觉罗安林”，是八旗子弟的后代，拥有着贵族血统，他的父亲就是清朝最后一个皇帝傅仪的堂弟。 如果安林生活在清朝，那就是妥妥的贝勒爷或者贝勒子。

但是生不逢时，1912年随着清王朝统治的没落。中国最后一位皇帝颁布了退位诏书，结束了封建王朝几千年的统治， 随着清王朝统治的结束，许多皇亲国戚也由金字塔的顶端走向了末端，

安林的父亲作为皇室的成员，没有幸免于难，在清朝灭亡之后，安林的父亲辗转几地，流离失所，最后才在北京安定了下来经商。

1947年安林出生，当时家里还都比较富裕，虽然比不了清朝的荣华富贵，但安林从小也没有为吃喝发过愁，安林在这样的环境里逐渐长大， 后来一场突如其来的变故，他父亲的生意一夜之间破产，家里经济拮据，入不敷出。

这样突然的打击，让安林一家人不得不重新寻找生计，他父亲学会了木工，做木工养活一家老小。后来在安林长大后，也学会了父亲的木工手艺。

安林自小就聪明懂事，他也听说家族的事情和自己的身份，但是安林对这件事似乎并没有十分在意，他还是脚踏实地的做着自己该做的事，勤劳而低调的生活在北京的胡同里。

1980年安林遇到如今的老婆，并与其结婚而后生子，但好景不长。在这个时候命运又一而再，再而三得让人崩溃， 安林的母亲突然得了癌症，这一噩耗，打击的安林一家几乎支撑不下去 ，而且去医院看病的开销特别的大。这件事让家里人蒙上了一层愁云。

特别孝顺的安林看到这种情况更是寝食难安，他作为家里的儿子，有责任有义务承担起家里的重任， 那个时候，除了做木工，每个月赚72块钱之外，还在下班之后做点其他的工作。

这样可以多赚10-20元，但是面对母亲巨额的医药费，这也只是杯水车薪，根本解决不了问题。

有一天他下班后坐在家门口的巷子里看着来来往往的自行车，和三轮车，安林脑子里有了主意， “我可以去北京的景区拉三轮车赚钱”。

在想到了这个办法之后，他就回去和家人说了自己的想法，并且第二天就置办了三轮车和拉车的行头。

没有一件事情是容易的，但是安林觉得只要自己足够努力足够勤奋， 所有的问题都可以迎刃而解，他的骨子里是那么的乐观自信。

一天的傍晚，当北京的夕阳落下，远处的山峦尽头还泛着最后一丝落日的红晕， 安林蹬着他的三轮车“叮叮当当”的出门了，他穿着白色的汗衫，分外的精神。

安林第一天拉车十二个小时，就赚了75元。这在当时来说。已经是很高的收入了，安林在逆境中看到了希望， 于是他每天更加勤奋的拉车，就这样进行了38年。

安林蹬三轮车的地点是北京的南锣鼓巷。

安林的生意一直很好，坐他的车，不仅可以看到沿路的风景，还可以听到北京城各种古老的故事， 那些蒙尘的 历史 ，街头巷尾的趣味，安林都可以娓娓道来。

所以他的生意一直都是很好的。而且安林很有爱心，每当他看到需要帮助的人，都会免费蹬三轮车帮助他们，在当地同行里安林的口碑也很好。

但是安林有个“奇怪”的规矩，那就是在价格上 ，他蹬三轮车乘载游客的定价虽然是一小时150。

但如果在途中，他和别人聊天听到这个人孝顺有爱心，他会酌情减价，甚至不收费。

但如果他拉的客人，纯粹是为了奢侈享乐，无视别人的劳动成果，他一分钱都不会少，而且还会加价，有些人觉得安老爷子的脾气怪 ，但在他的心里他有着自己钢铁一般的原则，黑白分明。

时光荏苒，岁月穿梭，蹬三轮车的年轻人已经变成了满头银发的老人。

如今七十多岁的安老爷子，还在经营着自己的拉车生意，并且凭借自己多年的努力， 在北京买了一套漂亮的四合院，还用蹬三轮车的钱把一对儿女送出国留学。

他的儿女分别去了美国和意大利读书，让人羡慕不已，当代的三轮车已经安上了电瓶，没有那么的费力。安老爷子也花了四千元，给自己的三轮车装上了电瓶。安老爷子开心满足地笑着。

宋·罗大经《鹤林玉露·一钱斩吏》： “乖崖援笔判曰：‘一日一钱；千日千钱；绳锯木断；水滴石穿。’

日复一日的努力，可以滴水穿石，年复一年的勤奋，可以铁杵磨针。

职业没有贵贱之分。现已经白发苍苍的安老爷子，还在热情的生活着，蓬勃向上的努力着，我们更没有理由抱怨人生，更应该脚踏实地的为生活拼搏奋斗。

留学生招生网zhaoSheng.neT提供欧洲,美洲,亚洲等留学申请,留学流程,留学签证,留学费用,留学预科择校,预科课程，帮助初中生,高中生,本科生,硕士和研究生自助留学。