投资海外房产能抵抗通胀吗，澳洲海外投资房产新政策

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一、为什么要去海外投资房产？

投资稳定，房产增值，房租收益

方便子女留学留学

还有一些人买房是为了子女留学，这样不仅能在子女留学时为他们提供住处，还可同时将其他房间出租，收取租金，待子女完成学业后，还可将房屋出售时拿到的增值的钱来填补子女留学的费用。

为度假、休闲做准备

还有一些人买房是因为每年都可以去那里度假、休闲，这需要房屋所在地有个良好的环境，优美的景致，清新的空气等等有利于休闲度假的条件。

最关键的是，不但买完房子，还会获得身份。可以海外资产规划。何乐而不为那？

二、投资海外房产的好处有哪些？

首先，我们从投资者对资产配置类别的熟悉程度来分析投资海外房地产的优点。

从08年金融危机后到18年中国经济飞速发展的十年间，地产收益创造了中国的中产阶级。

中国人对地产投资的热衷，并不是简单而盲目的，从绝对收益上来看，地产投资的收益确实已经跑赢了很多资产类别。

所以相对来说，中国投资者对这个资产类别比较熟悉，配置海外房产对于投资者来说也便于操作。再从配置海外房产的投资优势来看。

1. 从投资的收益角度看，投资海外房地产，一方面是通过房产本身价值的上涨，获得投资收益。

10年前的北京楼市还未像今日这般火热，因此投资房产的时间节点很重要，放眼全球楼市，投资初级阶段楼市，寻求套利空间是个不错的选择。

另一种是通过房产出租的形式获取每年现金流的收益。海外房租收益率往往会很高。

2. 海外教育、空气质量、法律法规、食品安全等优势，促使国人海外移居，配置海外房产以满足刚需。

比如很多家长会选择好的学区房，让孩子得到更为优质的教育（优质学校会根据学生是否属于学区来决定申请的优先排名）。

国外对于食品安全和环境问题十分重视，国人购置海外房产移民海外后，将可以享受更加安全健康的食物和生活环境。

3. 房产是合理规划税务的一种投资方式。

税务筹划是高净值人群进行财富管理必须要重视的问题，以CRS来举例，其针对的是金融账户，并不涉及非金融账户，具体可以包括房地产、艺术品、字画、飞机游艇、珠宝首饰等等。

三、投资海外哪个国家的房产好？

我是松哥我来回答

首先投资这个词不太合适！因为你不住国外不熟悉，投资风险太大

1: 买房政策

2: 契税个人所得税房产税

3: 最关键是你的钱怎么出去、外汇管制！

合法出不去那么多，找人非法营运会被没收，你觉得可以吗？

所以投资，先移民再说吧！或者有国家买房移民再说

四、海外房产前景好吗，值得投资吗？

房地产投资也是需要仔细考量的，讲一个指标-凯斯席勒指数，用它来判断房地产的投资价值。

凯斯-席勒指数由标准普尔公司编制的、反应美国房价价格的多重指数。房地产行业投资长期来看收益高于债券，但低于股票及股票型基金，收益来自于房租收益和房价上涨,计算公式为用一年期房租价格除以房屋当年市场售价(能够卖出去的价格)。同时租金水平反应了居民的收入水平和消费支出意愿, 4-5%作为长期实际资产回报（已扣除通胀因素）的比例，在西方国家成为大部分人的共识。

我们投资买房，要充分考虑这个指标的应用，当租金回报率在7%以上的时候，即房屋租售比小于14.3倍的时候，房地产具有较大的投资价值；当租金回报率在3%以下的时候，即房屋租售比大于33.3倍的时候，就不具备投资价值。

同时房地产投资也要结合国家的房地产相关政策，具体城市的人口净流入比例、城市未来核心竞争力等因素。

五、什么人可以去投资海外房产？

有可投资的资产能承受投资风险，不满足单一货币资产，投资目的有很多种经常出国可能自己居住，也可能放租，对当地房地产市场有信心，目前比较多的是通过购房移民购房签证。

东南亚的房子现在的机会不是很大，警惕烂尾项目，警惕几个东南亚国家的房产泡沫例如泰国，越南，老挝，印尼，菲律宾，马来西亚已经被炒过两三轮了老房东在高点站岗，现状是咱们国内小房企领着几百万就和当地联合开发的项目风险最大。尤其马来西亚第二家园项目只是一张长期旅游签证，这些陷阱要避开。澳洲和加拿大也在水深火热，英国经常有人说跟着李嘉诚抄底，李嘉诚买的是市政基建设施好吗英国脱欧导致固定资产的波动很大

海外房产之前看一带一路，现在要根据地区的不同发展趋势，比如迪拜，欧洲的塞浦路斯，希腊，葡萄牙等。可以关注我，海外房产我们有超过10年的从业经验。

写在最后，真的是可怜天下父母心，购买海外房产的大部分客户里只是给了让孩子能够接受好的国际教育而已。

六、海外房产投资哪个国家比较好？

您好，我是老郭，本人专注在海外投资5年来，根据自身经验来回答下您的问题。

近年来随着国内房价的一路高歌，且一线城市的限购限贷，海外房产投资呈明显上升趋势，从传统的北美投资、加拿大、澳新投资、到近几年的东南亚投资。海外房产似乎成为了咱们中国高净值人群的必选投资品。投资海外房产的好处：

一、资产配置

毫无疑问，当家庭资产到一定阶段后，资产配置的需求就显而易见。房产、股票、债券、及其他金融资产等。一个精明的投资商在房产投资时一定会把房产投资从国内逐步释放一部分到货币稳健、政策稳定的其他海外市场。持有坚挺的其他国家货币资产，也是平衡家庭资产及对冲各类金融环境风险的投资决策考量之一。

二、稳定租金收益

一般来说，海外房产的租金收益达到5%及其以上，尤其是很多美元区资产。这比中国大陆1-2%的年化租金回报要高很多，稳定的租金收益会给投资者带来稳定的现金流，能让投资者有确定的未来及更加稳定的投资决定。作为投资者，首先要选择确定性。

三、留学移民需要

为了孩子教育、医疗需求、或者追求更好的养老生活环境，近年来大量高净值家庭移民海外。持有房产在孩子教育的区域，可以满足孩子生活需求及父母陪读住宿的需要，或者是高端海外医疗的需求，又或者是移民自住的需要。且有些区域房价还在上涨中，满足居住需求同时又能得到未来升值的收益，一举两得。

四、升值的预期

有些海外区域受城市发展阶段或者经济周期影响，存在着房价较大升值的可能性。或者是供不应求，或者是城市在高速发展中，且投资金额也不会很大。

当然，不同的海外房产有不同的投资收益，老郭也欢迎你能私信回复“海外房产”，免费获得目前“解码海外投资的九大陷阱”，让您精准投资，少走弯路。

七、海外房产投资有哪些注意事项和风险？

近几年海外房产投资的确比较热，主要原因是国内房地产调控，投资房产的收益比之前少了很多。很多中长或有钱人选择布局海外房产。之前的欧美等发达国家，现在的东南亚，成为海外房产投资的热点区域。

海外房产投资的特殊性，一般都是要经过中介服务机构，无论是海外房产筛选，还是后续的物业养护出租出售，都要依托中介机构，这才是“坑”之所在。

现在的海外房产投资，中介机构鱼龙混杂，信息不透明导致海外房产投资经常出现各种问题，导致重大损失。可以说，挑选靠谱的海外房产中介，才是海外房产投资最重要的事。

很多项目刚开始宣传都是很好，但最终的问题你根本发现不了，因为中介能拿到很高额的返点，所以才会铆足劲宣传，当你买了之后，这些中介就是一锤子买卖的套路，事后可能人都找不到了。

我就曾见过类似的坑，一套100万价格的房子，在当地可能只值60万，剩下全被中介瓜分了，而这你可能根本不会知道。还有一些投资移民项目，买房能拿到绿卡之类的，实际这些操作风险也不小，不熟悉的人要慎重。还有一些项目所谓的托管收租金，你如果不能定期去看，那么最终的问题也可能比较大。

另外，投资风险也表现在房价泡沫问题，东南亚一些地方，买房的全都是中国的投资炒房客，房价缺乏支撑。对于一般人来说，不太建议去投资海外房产，不要被所谓的高回报案例给诱惑了。

八、怎样正确选择而且靠谱的投资海外房产？

2016年，新一轮“930递件抢跑”再度来袭，抢购优质EB-5项目递件移民局、锁定现有政策红利，再次成为贯穿今年的EB-5主题。而随着诸如凤凰商贸城事件涉移民欺诈、uncor护理中心项目负责人遭SEC起诉等各种EB-5“烂尾”事件的相继曝光，也导致大多数投资者对EB-5项目的甄选标准，再度回归“安全”本质。

　　如果说绿卡安全和资金安全是EB-5办理的终极目标，那么I-526能否获批、1-829解除能否通过、50万美元本金能否全额收回，则是通往该终极目标的三大“通关”节点。而EB-5项目如何有效的风险管控，自然是重中之重。所以今天，我们就来谈谈美国投资移民项目选择的“方法论”。

　　规避绿卡风险，看项目如何立项和运营

　　侨外移民专家表示，EB-5移民中的绿卡风险，主要体现在I-526能否获批、以及I-829解除能否通过这两大“通关”节点。在I-526审核的时候，移民局会更倾向于项目的可行性，包括项目的经济报告、法律文件、个人资质等；而在I-829解除的时候，移民局审核的是投资人的项目是否存在、是否遵循当初的商业计划，投资人的资金是否正常的使用在项目当中，并且还处于相应的风险状态，最后项目如何创造了10个就业机会。因此，可以说绿卡的风险解除取决于投资人选择的项目如何立项。

　　对于项目的立项可行性评估，首先要衡量的是区域中心的实力。因为区域中心在前期负责联系开发商，并在资金架构组织完成后负责联合律师制定递交给移民局的法律文件，因此有经验的区域中心是项目立项的保障；另外，开发商也是一个重要的衡量因素。因为与区域中心作为监管方不同，真正运作项目的是开发商，开发商的实力最终决定项目能否完整且顺利地进行下去。例如侨外2014年推出的曼哈顿翠贝卡101公寓项目，就是由美国两大顶级地产开发商Witkoff集团和Fisher Brothers联手打造，在同期移民局I-526审理周期为14.7个月时，该项目投资人I-526仅6个月快速获批，且在没有任何销售宣传的情况下创造了开盘仅2天销售额破2亿美元的记录！可见项目开发商实力对项目立项和运营的重要性。

　　规避资金风险，看项目团队和中介实力

　　资金能不能全额返还可以说是EB-5移民的最后“关卡”，而这个风险的可控不仅需要选对美国投资移民项目，一个有经验的项目操作团队也至关重要。

　　侨外移民专家表示，开发商运作项目的经验及自身的实力，直接关系到未来50万美元投资资金的返还。例如在借贷类项目中，实力强的开发商更容易得到银行贷款；而在后期，开发商使用抵押品变现之后的现金流或二次融资来还给投资人投资款时，实力强、信誉良好的开发商，也可以更顺利的实现更多贷款，EB-5返款更有保障。另外，开发经验丰富的开发商，对项目的资金运作和施工预算审核会更成熟，有利于确保项目顺利完工。

　　除了开发商，移民中介的资质同样重要。美国移民的周期比较长，移民中介在整个移民办理过程中都发挥着重要作用。 有经验的移民中介，在前期甄选、评估和实地考察项目时也会有一个完善的机制，尤其是对项目就业计算和还款实力的评估。例如侨外在考察项目时，不仅会看就业数据是否合理、正确，还要看每一项的支出是否合理，即在将来移民局审核的时候会不会把这部分费用降低或者减少，以导致最终就业的减少；在项目款能力方面，侨外也会有一个完善的机制去测量抵押担保品，并有相关的专业人员去细致评估，来保证投资人的资金风险是在可控范围内的。建议投资人可以通过移民机构的成功获批还款实力来侧面了解其办理资质和经验。

　　可见，虽然EB-5项目因政策限制无法达到“零风险”，但投资人可以在有经验的移民中介的指导下对项目进行深入调研和评估，选择稳妥可靠的项目进行投资，最大程度减小投资风险。结合12年来在EB-5项目甄选上的宝贵经验，侨外移民建议投资人从六个方面谨慎和理性考察EB-5项目，包括明确项目商业可行性、项目运作的可行性、项目的资金构成是否合理，特别是EB-5投资所占总资金的比例、项目能否提供就业保障、项目借款方与区域中心的实力、以及项目抵押担保品的实际变现能力等。正是这套被奉为EB-5项目甄选“行业教科书”的六大标准，成就了侨外至今20批50万美元真实全额还款圆满到账、I-526、I-829成功率100%的成绩！

　　2016年开年，侨外移民在六大甄选标准基础上再度引入四大EB-5精品：【全美第五大公立图书馆项目】、【美东硅谷生态公寓项目】、【铁狮门布鲁克林梅西A级办公大楼项目】和【德州政府特批公立医院项目】，这些项目均因绿卡、安全双保障而受到投资人欢迎。其中，德州政府特批公立医院项目更是在短短一周内火速售罄！目前，其余三个项目还在火热接受认购中，有意向的美国投资移民者敬请留意。

九、海外房产投资在哪里比较好，哪些国家比较有投资前景？

疫情爆发以来，全世界一度陷入恐慌，再加上英国311的政策加“非自住”税已成为实锤，很多国际投资客和孩子家长纷纷开展了热络的咨询，我们在此给大家总结一些疫情以来的一些数据复盘，但具体某个盘或者区域，还需要单独和蓝莎的顾问团队咨询。

一直以来，伦敦核心区的房产被投资者称为“国际保险箱”，地位堪比黄金，这个说法不是空穴来风，是有历史事实可以证明的。

回首2008年，国际金融危机曾一度引发伦敦房地产市场崩盘。然而，在伦敦核心区（Prime Central London)的主导下，2010年至2014年间，房价快速反弹，大批国际资金涌入伦敦，在截至2014年6月的12个月时间里，伦敦房价竟然整整飙升了20%。

而本次海外买家税的增收原因来源于政府需要有更多资金支持本地一些“无家可归”的人民群众，由伦敦国王学院（KCL）发布的报告显示，海外买家比例每增加1%，英国房价将上升2.1%，愈来愈多的海外投资者进入英国房产市场导致了房价升高，所以政府不得不控制其走势。

历史何其相似，因应脱欧不确定因素影响，英国央行曾在去年11月预测，在最坏的情况下，无协议“脱欧”将导致英国房价下跌30%。但后来的故事我们都知道了，英国成功脱欧，鲍里斯团队也赢得了大选，央行的预言也没能成真。然而眼看英国马上要摆脱欧盟的挟制，利用“鲍里斯反弹”效应大干一场的时候，新冠病毒在全球的蔓延引发的全球经济动荡，又让英国的经济和伦敦的房价多少增添了不明朗因素。

但即便如此，仍有专家坚定认为，从英国经济结构的总体可承受度、各项政策的应对空间综合分析，伦敦房产的长远前景仍然乐观。反而，由于现如今英镑汇率大跌，对持人民币或美金的海外买家而言，或成最佳抄底入手时机。

十、马来西亚房产为何吸引海外投资者？

为什么要去马来西亚投资房产

马来西亚房产市场，因其相关权利受到较完善的法律保护，经济环境、政治环境稳定、人文环境相对优越，整个发展性已是国际化，整个马来西亚有着长期投资价值，房产趋势上升，长期来看是个高回报低风险的投资。

马来西亚独特的房产政策

马来西亚与中国不同，马来西亚的土地多数为永久产权，但是中国买下需要两年才能开发，所以马来西亚房产买下后可以无期限搁置，甚至可以传给下一代才开始进行开发或转卖。

马来西亚没有遗产税，所以子孙后代可以永久保值和继承。这个政策是非常有吸引力的。马来西亚作为政治稳定无自然灾害的国家，投资的回报率非常高，大多数有钱人都会选择投资此项目，目前中国越来越多投资马来西亚房产。

经济环境良好

大马作为东南亚第3大经济体，天然资源丰富，是世界橡胶、锡矿、棕榈油、石油及天然气重要出口国。

这里的人口增长率，不断攀升

目前为止，马来西亚的经济在稳定增长的同时，其人口也从2000年的约2330万人持续增长，2017年达到了约3204万人。

房地产价格，持续不断上升

经济显著增长的同时，人口持续增加，以2000年的房产价格指数为100来看，首都吉隆坡的增长速度超出了马来西亚的其它城市。从马来西亚政府的预测来看，2020年居住在其首都吉隆坡的人口要比现在增加65%达到约1000万。由于人口增加，城市的集中化，购买房地产族的扩大等背景，对于首都圈内住宅的需求增加是必然的结果。

可获得所得收益（租金收入）

在吉隆坡公寓出租所获得的平均收益率为7%左右，在亚洲也属于能获得安定较高的租金收入。

如果你将来有定居的打算，或今后要出售获得资本收益，目前又没有打算马上入住的话，你可以把购买的房产出租而有效的获取租金收入，也有和宾馆同水准的室内装饰并附带豪华家具的。

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